楼市“转折点”来了? 房子降价打折这些人不高兴

2018-09-26 11:301互联网网络

“金九”落空了


9月上半月,宜居研究院监测的40个典型城市新建商品房交易面积较8月上半年增加1%,接近零增长。这样的市场只能被描述为“普通”。


然而,支持这种“单位”是一个频繁的促销网站,这对六个月前遭受开发商“蹲”的买家来说是难以想象的。


一片叶子知道秋天。


万科董事会主席余亮在其内部会议上明确指出,房地产行业的真正转折点已经到来,对房地产市场的需求突然消失,开发商面临压缩压力。


总是财务状况良好的、万科,资金充足,也感受到了压力。其他住房公司的资金链问题将更加严峻。、返还资金的压力更大。


起起伏伏,这可能是房地产市场转售的开始。


 图片来源 / 新华社

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  “涨价的时候也没见业主补钱给我们,但是一降价业主就来维权。”

  9月25日,泰禾集团一位负责人向21世纪经济报道记者苦恼地表示。就在刚刚过去的中秋小长假,这家

“当价格上涨时,我没有看到业主付钱,但降价的所有者来捍卫权利。”


9月25日,泰和集团负责人对“21世纪经济报道”记者表示关注。就在过去的中秋节,这家住房公司的合肥院选择了将某类公寓的价格降低4000元/平方米,但随后带领老业主集体维护自己的权利。


落入秋天。


曾经疯狂抢房的房地产市场逐渐降温,传统的销售旺季“黄金九月和银十”不再出现。


9月上半月,宜居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅交易面积较8月上半年增长1%,同比增长32%。


就城市而言,一线城市环比增长7%;二线城市持平;三线和四线城市增长了2%。


从4月上半月开始,当地房地产企业加速推进。 40个城市新建住宅交易面积连续三个月呈现正增长态势。它在7月上半月下跌,并在8月上半月略有上涨。本月上半月基本与8月上半月相同。


第四季度,在监管严格和金融环境收紧的背景下,一些具有强烈危机感的住房公司开始选择销售额。


新城控股副总裁欧阳杰告诉“21世纪经济报道”:


“从开发商的内部沟通情况来看,每个人都注意到市场调整的两个迹象:第一,促销活动的增加;第二,土地拍卖的增加。对于明年的指标,一些开发商表示他们将不再增加他们的增长。“



  

一天晚上进入秋天


“我们的项目营销始终是一条高端路线。项目开始时,平均售价为2-22万元/平方米,但实际平均售价约为19000元/平方米。


在中秋假期期间,我们将取出某类建筑物进行促销,价格约为15000元/平方米。


虽然价格降低了4000元/平方米,但我们对客户的付款方式也非常苛刻,要求一次性全额付款。 ”


上述泰和集团负责人表示。


该人士承认房地产市场处于下行通道。为了加速去除,开发人员仍然希望提高项目成本绩效,并在解构和利润之间寻求平衡。但令他困扰的是,合肥院子的降价引起了老业主的不满。对于老业主的维权行为,合肥院的计划是老业主可以选择退房重新购买促销列表,但必须支付全额。

 图片来源 / 新华社

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 合肥院子并非个案。

  9月13日,滨江新城新希望未来海岸二期部分房源价格低于一期,引发了部分业主“维权”抗议。

  21世纪经济报道了解到,为了去化,不少开发商选择一定程度打折促销活动,甚至包括全员营销。据融创中国天津区域某位设计总负责人反馈的信息,他们全集团已经开展全员营销,各个级别负责人都有一定程度的销售任务,集团要求每人发动身边相关资源,配合营销部门完成各区域年底销售任务,并根据各级别职位分配了楼盘指导价格表,相应会有一定优惠,如团购还有进一步优惠,该公司在营销上已发动各类可利用渠道争取加速完成指标。

  “金九银十”是传统的销售旺季,但今年则不同。整体市场都表现平淡。中秋小长假期间,各地楼市平淡,告别“金九”。

  以北京为例,9月22日,北京市新建商品房网签179套;9月23日,北京市新建商品房网签230套,网签数量与7-8月基本持平。中原地产分析师张大伟预计,9月北京全月在1.5万套左右,与之前几月基本持平。

  上海9月楼市整体也较低迷,供应明显增加,而楼盘平均去化率开始下滑。9月14日-9月20日期间,上海新房供应达14.3203万平方米,环比增长34.18%;一周共计成交14.5089万平方米,较前一周微降0.94%。

  深圳小长假前两天的新建住宅签约分别只有70与76套,整体和之前相比基本维持平稳。

  广州小长假签约数据较多,9月23日商品住宅签约1045套,9月22日签约824套;从全月数据看,也依然处于平均水平。

  因为网签数据滞后的原因,整体看,全国一二线城市,9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象。

  消失的“金九银十”

  9月25日,亿翰研究社发布了一项研究报告。该报告提供了一组有趣的数据,在2015年至2017年间,TOP100上市房企总资产增速始终高于净资产增速约10个百分点以上,这表明,2017年之前房企更倾向于利用增加财务杠杆的方式扩大规模。但2018年上半年,总资产和净资产两者增速有明显收窄,如果与2017年同期比较,净资产同比增速34.4%已经高于总资产同比增速32.5%。

  亿翰中国认为,这表明房企开始控制负债扩张速度,一方面是顺应企业去杠杆的政策导向,一方面也是为了在调控力度不断增强、各方限制逐渐增多的未来不确定性升高的市场环境中,降低自身经营风险。自2017年以来,房地产行业逐渐注重有质量的增长,传统依靠负债扩张的野蛮生长时代或将结束。

  “活下去”和“安全第一”已经成为房企目前最主要的诉求。

  而这反映到楼市方面就是,开发商开始重视现金流回款。这不排除通过降价方式。

 图片来源 / 图虫创意

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杭州楼市动态首席评论员余钟斌告诉21世纪经济报道记者,杭州楼市已连续两年没出现过“金九银十”。当然,今年也没出现。过去的两年是因为市场太火,今年则是遇到楼市降温转折点,而且这样的降温还有愈演愈烈之势。今年的“金九银十”时节已近过半,杭州各大开发商推盘速度明显加大,而不是如去年那般“捂着”。

  余钟斌表示:

  “杭州主城的楼市已开始出现分化,摇号整体中签率也在上升,地段、交通、品牌等性价比较弱的楼盘将加大分销的力度,也不排除加大调低‘次等’房源价格、折扣的力度。”

  欧阳捷认为,市场信心有所调整,土地流拍增多、个别房企内部讲话、预售制度探讨也都对市场产生了误导,引发负面情绪波动。反观一些中西部二线城市和很多三四线城市,市场基本不受影响。

  易居研究院院长杨红旭则认为,九、十月份就是市场衰落的拐点。大房企新盘打折现象增多,包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地都在全国多城市多盘联动促销,这就是市场明显降温的迹象和信号。预计未来两三年都是下跌、调整以及筑底的过程。



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